| • 민법에서 토지는 일정 범위의 지면과 정당한 이익이 있는 범위 내에서의 그 공중과 지하를 포함하는 것을 말한다. 토지 소유권자는 자신의 토지를 자유롭게 이용하면서 이를 통해 이익을 얻고, 매매, 상속 등의 처분을 할 수 있다. 그렇다면 건물을 짓거나 인공 구조물을 설치하는 등 토지를 이용하기 위해서는 반드시 그 토지에 대한 소유권이 필요할까? 한정된 자원인 토지를 효율적으로 이용하기 위해 민법에서는 다른 사람의 토지를 일정한 목적을 위해 이용하고, 이를 통해 이익을 얻을 수 있는 권리를 규정하고 있다. 지상권과 지역권 등이 이에 해당한다. |
| • 지상권과 지역권은 모두 토지 소유권과는 별개로 설정할 수 있는 독립된 권리이다. 이들 권리는 당사자 간에 계약을 맺은 후, 권리관계를 다른 사람이 알 수 있도록 등기부에 목적과 범위 등의 필요한 내용을 기재하는 등기를 해야 효력이 발생한다. 하지만 두 권리는 권리를 설정한 목적과 그 특징에서 분명한 차이가 있다. |
| • 먼저 지상권은 다른 사람의 토지에서 건물, 인공 구조물, 수목 등의 지상물을 소유하기 위해 그 토지를 이용할 수 있는 권리이다. 토지와 지상물은 별개의 부동산이므로 지상물을 안정적으로 소유하고 유지하기 위해서는 지상권 설정이 필요하다. 지상권의 목적은 지상물을 소유하기 위한 토지의 이용에 있으므로, 이 권리는 토지에 지상물이 현재는 없더라도 성립할 수 있다. |
| • 지상권을 설정하기 위해서는 지상물을 소유하고자 하는 사람이 해당 토지의 소유권자와 지상권에 관한 계약을 맺고, 지상권자와 지상권설정자인 토지 소유권자가 공동으로 등기를 해야 한다. 이를 통해 지상권자는 지상권이 설정된 존속기간 동안 해당 토지를 배타적으로 점유하고 이용할 수 있다. 이때, 토지 소유권이 제삼자에게 이전되더라도 해당 토지에 설정된 기존의 지상권은 영향을 받지 않으며, 지상권자는 토지 소유권자의 의사와 관계없이 자신의 지상권을 다른 사람에게 이전할 수 있다. |
| • 다음으로, 지역권은 소유한 토지의 편익을 높이기 위해 다른 사람의 토지를 출입로로 이용하거나, 다른 사람의 토지에서 물을 끌어오는 등의 특정 목적으로 이용할 수 있는 권리이다. 즉, 지상권과 달리 지역권은 편익을 제공하는 토지뿐만 아니라 편익을 제공받는 토지가 필요하며, 이들을 각각 승역지와 요역지라고 한다. 이때, 두 토지는 반드시 경계를 인접할 필요는 없다. 승역지를 이용하는 목적은 승역지를 통해 요역지에 필요한 접근성이나 자원을 확보하여 요역지의 가치를 높이는 데 있어야 한다. 가령, 요역지의 접근성을 높이려는 목적으로 승역지의 일부를 출입로로 이용하거나, 요역지의 토양을 비옥하게 하기 위한 목적으로 승역지의 물을 요역지로 끌어오는 것이다. |
| • 지역권을 설정하기 위해서는 두 토지 소유권자가 지역권에 대한 계약을 맺고, 공동으로 등기를 해야 한다. 지역권이 설정되면 지역권자는 승역지를 이용하면서 필요에 따라 인공 구조물을 설치할 수 있으며, 지역권설정자인 승역지 소유권자 역시 해당 인공 구조물을 함께 이용할 수 있다. 즉 지역권이 설정되더라도 지역권자가 해당 토지를 배타적으로 이용하는 것이 아니라, 지역권설정자는 지역권자의 지역권을 침해하지 않는 범위 내에서 자신의 토지를 그대로 이용할 수 있다. 이때 승역지의 소유권이 제삼자에게 이전되더라도, 기존에 설정된 지역권은 영향을 받지 않지만, 요역지의 소유권이 제삼자에게 이전될 경우 지역권도 함께 이전된다. 그러나 요역지의 소유권과 분리하여 지역권만을 양도할 수 없다. |